İş yeri kira sözleşmelerinde taraflar büyük ve son derece ciddi bir yükümlülük altına girmektedir. Mal sahibi yani kiraya veren taraf kendisini yıllarca kendiliğinden uzayacak bir sözleşmeye bağlamakta, kiracı ise büyük yatırım maliyetleri altına girebilmektedir. Bu nedenle işyeri kira sözleşmesi hazırlanırken her iki tarafın da detaylar üzerinde anlaşma sağlaması ve belirli konuları ortak bir biçimde kararlaştırmaları gerekmektedir.
2012 yılı itibari ile yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), Türk borçlar hukuku kapsamında yer alan konular ile ilgili olarak pek çok yenilikçi ve kapsamlı hükümler getirmiştir. Ancak bununla birlikte TBK’da yer alan tüm maddeler aynı anda yürürlüğe girmemiş ve kiralanan yerin iş yeri olduğu kira ilişkileri (Ticari Kira İlişkileri) bakımından dokuz maddenin (323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, 345) yürürlüğe girme tarihi 1 Temmuz 2020 tarihine ertelenmiştir.
1 Temmuz 2020 tarihinde işyeri kiraları ile ilgili oldukça önemli düzenlemeler hayata geçirilecektir.
Bu düzenlemelerin hukuki sonuçları itibari ile önem arz edebilecek birkaçı ile ilgili olarak kısaca bilgi vermek gerekirse;
Kira Sözleşmesinin Devri ile İlgili Hükümler
TBK’nın 323. maddesi ile; kiracının mal sahibinin yazılı bir biçimde onayı olmadan kira ilişkisini devredemeyeceği belirtilmiştir. Bu maddenin devamında ise kiraya veren, işyeri kiralarında geçerli sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı belirtilmiştir.
İlgili tarihten sonra kiracılar, kiracı ilişkisinin devrini mal sahiplerinden talep ettiklerinde mal sahipleri haklı bir neden sunmak zorundadır. Haklı bir sebep ileri sürmediklerinde ise kira ilişkisi devri sağlanmış olacaktır.
Erken Fesih
TBK’nın 325. maddesine göre; kiracı sözleşme süresinden önce kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesh eder ise kira sözleşmesinin kiralananın benzer koşullar ile kiraya verilebileceği makul bir süre için daha devam edeceğinin belirtir.
İlgili madde; kiracıya, kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip başka bir kiracı bularak sözleşmeyi erken fesh etme hakkı da tanır.
Kiracının Güvence Vermesine İlişkin Hüküm (Depozito)
TBK’nın 342. maddesi kiracının kira sözleşmesini yaparken depozite vermesi ile ilgili şekil ve sınırları belirler. İlgili maddeye göre depozito bedeli maksimum 3 aylık kira bedeli olarak verilebilecektir. Aynı maddede kiracının depozitoyu, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir biçimde vadeli bir hesaba yatırması gerektiği düzenlenir. İlgili madde gereğince banka, depozitoyu sadece iki tarafın da rızasıyla ya da mevcut icra takibinin kesinleşmesi ile veya kesinleşmiş mahkeme kararını gerekçe göstererek geri verebilir.
Kira Artış Bedelin Belirlenmesine İlişkin Düzenleme
TBK’nın 344. maddesi kira artışı konusunu belirler ve kiralayan tarafından uygulanabilecek en yüksek kira artışının sınırını belirler. İşbu maddeye göre; taraflar kira sözleşmesinde kira artış bedelinin belirlemişler ise, bu oran bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasından daha fazla olamaz.
Tarafların kira sözleşmesinde bu konu ile ilgili bir anlaşma yapmamış olmaları halinde; kira artış oranı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların değişim oranını geçmemek şartıyla hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir.
TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin ertelenen 9 maddesi, 1 Temmuz 2020 tarihine kadar tekrar ertelenmediği sürece yürürlüğe girecektir. Böylece güvence, kira artışı ya da ceza koşulu gibi Ticari Kira Anlaşmaları kapsamında sıklıkla kullanılan çoğu uygulama sona erecek ve bu da kira sözleşmeleri bağlamında Türk sözleşme hukuku için yeni bir dönemi beraberinde getirecektir.